Νομικές συμβουλές για αγοραπωλησία ακινήτων - Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Μία από το πλέον διαδεδομένες μορφές επενδύσεως παγκοσμίως, αλλά ιδιαιτέρως μεταξύ των ελλήνων απανταχού γης, είναι τα ακίνητα. Συμφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων που βρίσκονται στην Ελλάδα συνάπτονται τόσο στην Πατρίδα, όσο και εκτός Ελλάδος, κυρίως από ομογενείς, αλλά συχνά και από αλλοδαπούς που επιδεικνύουν έντονο ενδιαφέρον για κτήση ακινήτων στην Ελλάδα.

Κάθε συμφωνία που αφορά αγορά ή πώληση ακινήτου που κείται στην Ελλάδα ρυθμίζεται από το ελληνικό δίκαιο, έστω κι αν συνάπτεται εκτός Ελλάδος ή μεταξύ μη Ελλήνων. Το ελληνικό δίκαιο ορίζει ότι οποιαδήποτε συμφωνία για μεταβίβαση ακινήτων πρέπει να καταγράφεται σε συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν η συμφωνία δεν συναφθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και δεν μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο, δεν έχει ισχύ.

Η επισήμανση ότι για αγοραπωλησία ακινήτων απαιτείται συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο μπορεί να μοιάζει δεδομένη για τους Έλληνες που ζουν στην Ελλάδα. Οι ομογενείς όμως και οι αλλοδαποί, που ζουν σε άλλες χώρες, ιδίως του αγγλοσαξωνικού δικαίου, εκτίθενται στο δίκαιο της χώρας όπου διαβιούν και δεν είναι σπάνιο το φαινόμενο να συνάπτουν εκεί συμφωνίες για ακίνητα στην Ελλάδα που δεν πληρούν τους όρους του ελληνικού δικαίου.

Πολλά είναι τα παραδείγματα ομογενών που συμφωνούν στο εξωτερικό την αγορά ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, καταβάλλουν ένα μέρος ή το σύνολο του τιμήματος και συντάσσουν νομικά έγγραφα που έχουν ενδεχομένως αξία στην χώρα που διαμένουν, αλλά δεν επιφέρουν στην Ελλάδα το νομικό αποτέλεσμα που επιθυμούν, δηλ. την απόκτηση του ακινήτου για το οποίο έχουν δώσει χρήματα.

Πολλοί Έλληνες στο εξωτερικό έχουν αγοράσει ακίνητα στην Ελλάδα από κληρονόμους που ακόμα δεν είχαν στην κυριότητά τους το ακίνητο που πούλησαν, με αποτέλεσμα η συμφωνία του εξωτερικού να μην έχει νομική ισχύ στην Ελλάδα και να πρέπει να συνταχθούν εκ νέου συμβόλαια κατά τον ορθό τρόπο. Αυτό μπορεί όμως να μην είναι εφικτό, διότι οι προ ετών συμβαλλόμενοι στο εξωτερικό, σήμερα μπορεί να μην θέλουν να υπογράψουν τα νέα, σωστά συμβόλαια, ή ακόμα και να μην βρίσκονται πλέον στην ζωή, οπότε η νομική περιπλοκή με τους κληρονόμους τους γίνεται πιο μεγάλη.

Πρέπει συνεπώς όλοι να γνωρίζουν ότι για συμφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο, ώστε να αποφύγουν ζημία στα συμφέροντά τους. Ούτε συμβόλαιο, ούτε προσύμφωνο για αγορά ακινήτου μπορεί να εφαρμοσθεί στην Ελλάδα αν δεν έχει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Αν η συμφωνία δεν έχει γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο, εκείνος που ενδιαφέρεται να τηρηθεί η συμφωνία δεν μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να επιτύχει την εφαρμογή της.

Τα ανωτέρω, που αποτελούν θεμελιώδεις αρχές του ελληνικού δικαίου, επιβεβαίωσε και η υπ’ αριθ. 499/2011 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία έκρινε υπόθεση όπου οι ενδιαφερόμενοι είχαν συμφωνήσει προφορικώς συγκεκριμένη διαδικασία για πλειστηριασμό ακινήτου και μεταπώληση αυτού στον αρχικό ιδιοκτήτη του.

Όταν το ένα από τα μέρη δεν τίμησε την προφορικώς αναληφθείσα υποχρέωσή του, το άλλο μέρος προσέφυγε στο δικαστήριο για να επιτύχει την εφαρμογή της συμφωνίας. 
Όλα όμως τα δικαστήρια, μέχρι και τον Άρειο Πάγο, έκριναν ότι η συγκεκριμένη συμφωνία (προσύμφωνο) δεν μπορούσε να εφαρμοσθεί διά του νόμου, διότι το προσύμφωνο που αφορά ακίνητο πρέπει να περιβληθεί τον τύπο που απαιτείται για την μεταβίβαση ακινήτων, δηλ. το συμβολαιογραφικό έγγραφο, πράγμα που δεν είχαν κάνει τα μέρη διότι είχαν μόνο προφορικώς συμφωνήσει τι ήθελαν να πράξουν. Το αποτέλεσμα ήταν ότι εκείνος που επιθυμούσε την τήρηση της συμφωνίας δεν εδύνατο να την επιβάλει δικαστικώς στην άλλη πλευρά που ενήργησε κατά διαφορετικό από την προφορική συμφωνία τους τρόπο.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.
Emails: bm-bioxoi@otenet.gr και ktimatologiolaw@yahoo.gr

Νέος Κόσμος