Πώς η αναστολή του ΦΠΑ στα ακίνητα θα τονώσει την οικοδομή

Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ εκτιμάται ότι θα αυξήσει τη ζήτηση για νέες κατοικίες προσελκύοντας τους ξένους που βλέπουν ευκαιρίες για επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων

Ισχυρό θετικό σοκ στην οικοδομή και σημαντική ώθηση στις αγοραπωλησίες ακινήτων, οι οποίες έχουν αρχίσει να ανεβάζουν ταχύτητα το τελευταίο διάστημα, αποτελεί η αναστολή του ΦΠΑ για τρία χρόνια στις πωλήσεις όλων των ακινήτων που εξήγγειλε χθες ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στην εκδήλωση του Economist.

Το πάγωμα του ΦΠΑ 24% θα αφορά όλες τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, αγγίζοντας άμεσα περίπου 100.000 νεόδμητα ακίνητα τα οποία έχουν μείνει απούλητα τα τελευταία χρόνια λόγω της κρίσης και της υψηλής φορολογίας.

Την ίδια ώρα, το οικονομικό επιτελείο δρομολογεί ένα ακόμη μέτρο στήριξης της οικοδομικής δραστηριότητας δίνοντας κίνητρο στους φορολογουμένους να προχωρήσουν στην ανακαίνιση, επισκευή και αναβάθμιση των κατοικιών τους περιορίζοντας ή ακόμα και μηδενίζοντας τη φορολογική τους επιβάρυνση.

Σύμφωνα με πληροφορίες, το 40% της δαπάνης που αφορά το κομμάτι των εργασιών (εξαιρείται η δαπάνη για τα υλικά) θα αφαιρείται από τον φόρο.

Αυτό σημαίνει ότι το 40% των ποσών που θα πληρώνουν οι φορολογούμενοι με ηλεκτρονικά μέσα (κάρτα ή e-banking) σε υδραυλικούς, ηλεκτρολόγους, ελαιοχρωματιστές κ.λπ. για τις εργασίες επισκευής ή συντήρησης του ακινήτου τους θα μειώνουν ισόποσα τον φόρο που θα καλούνται να πληρώσουν με το εκκαθαριστικό της φορολογικής τους δήλωσης.

Οι θετικές επιπτώσεις

Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ εκτιμάται ότι θα αυξήσει τη ζήτηση για νέες κατοικίες προσελκύοντας τους ξένους που βλέπουν ευκαιρίες για επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Παράλληλα θα αυξήσει την απασχόληση και θα ενισχύσει το εισόδημα δεκάδων επαγγελμάτων που σχετίζονται με την οικοδομή.

Επίσης το μέτρο θα βελτιώσει τους ισολογισμούς των τραπεζών καθώς αυξάνει την αξία των ενυπόθηκων δανείων στα βιβλία τους. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα τη χορήγηση ρευστότητας από την πλευρά των τραπεζών στα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις.

Για το πάγωμα του ΦΠΑ οι πληροφορίες όλο το προηγούμενο διάστημα αφορούσαν αναστολή του φόρου για νεόδμητα ακίνητα με άδειες οι οποίες θα είχαν εκδοθεί από την 1η Ιανουαρίου 2020 και μετά ή για ακίνητα των οποίων οι άδειες είχαν εκδοθεί μέσα στο 2019 χωρίς όμως να έχουν ξεκινήσει οι εργασίες κατασκευής τους.

Το σχέδιο αυτό είχε προκαλέσει έντονες αντιδράσεις στους κατασκευαστές και τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι ζητούσαν το μέτρο να έχει καθολική εφαρμογή και να ισχύσει για όλες τις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων και όχι μόνο για τα ακίνητα με άδεια οικοδομής από τον Ιανουάριο του 2020 και μετά.

Οι τελικές αποφάσεις της κυβέρνησης έφεραν χαμόγελα στην κτηματαγορά καθώς το μέτρο περιλαμβάνει όλα τα απούλητα μέχρι σήμερα νεόδμητα ακίνητα, τα οποία ακριβώς εξαιτίας του ΦΠΑ 24% είχαν μείνει στα χέρια των κατασκευαστών.

Οφελος

Με την «κατάργηση» του ΦΠΑ για μία τριετία οι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων θα έχουν μεγάλο κέρδος.

Για ένα διαμέρισμα 100.000 ευρώ, ο φόρος από τις 24.000 ευρώ που ανέρχεται σήμερα θα μειωθεί σε 3.000 ευρώ αφού σε όλες τις πωλήσεις ακινήτων θα επιβάλλεται φόρος 3% αντί ΦΠΑ με συντελεστή 24%.

Το κρίσιμο όμως είναι η «κατάργηση» του ΦΠΑ να περάσει και στις τιμές πώλησης των ακινήτων.

Δηλαδή να μην καρπωθούν τον ΦΠΑ οι κατασκευαστές διατηρώντας την αξία των απούλητων ακινήτων τους στα ίδια επίπεδα.

Περίπου 100.000 ακίνητα που βρίσκονται σήμερα στα χέρια των κατασκευαστών εκτιμάται ότι θα πωληθούν ευκολότερα καθώς μειώνεται σημαντικά το κόστος για τον υποψήφιο αγοραστή ενώ με τα έσοδα από την πώληση των ακινήτων οι κατασκευαστές θα αποκτήσουν κεφάλαια κίνησης τα οποία θα διαθέσουν για την ανέγερση νέων οικοδομών.

Το μέτρο εκτιμάται ότι θα προσελκύσει κεφάλαια από το εξωτερικό καθώς θα επιτρέψει στους ξένους αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα να αποκτήσουν και καινούργια και ακριβότερα ακίνητα.

Σήμερα όσοι αξιοποιούν το πρόγραμμα της Golden Visa και όσοι επενδύουν σε κατοικίες με σκοπό να τις εκμεταλλευθούν μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, κινούνται σχεδόν αποκλειστικά στην αγορά των μεταχειρισμένων ακινήτων.

Τα στοιχεία από μεσιτικά γραφεία δείχνουν ότι επτά στους δέκα αγοραστές ακινήτων προτιμούν παλαιά ακίνητα ηλικίας άνω των 30 ετών, ακολουθούν κατοικίες ηλικίας 11-20 ετών ενώ πολύ χαμηλό είναι το ενδιαφέρον για την αγορά ενός νεόδμητου ακινήτου. Μάλιστα, στο λεκανοπέδιο της Αττικής οκτώ στα δέκα ακίνητα που πωλούνται είναι παλαιά (άνω της 25ετίας).

Μεταβιβάσεις

Με την αναστολή του ΦΠΑ 24% για τρία χρόνια, όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο.

Σήμερα με φόρο 3% επιβαρύνεται η αγορά νεόδμητης πρώτης κατοικίας για την αξία που υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο, τα ακίνητα με οικοδομική άδεια πριν το 2006 καθώς και τα μεταχειρισμένα ακίνητα.

Επισκευές ακινήτων

Για το φορο-μπόνους που θα δίνεται σε όσους επισκευάζουν ή ανακαινίζουν κατοικίες, το τελευταίο σχέδιο της κυβέρνησης προβλέπει ότι από το 2020 για τέτοιες δαπάνες οι φορολογούμενοι θα κερδίζουν έκπτωση από τον φόρο σε ποσοστό 40%, εφόσον αυτές αφορούν σε παροχή υπηρεσιών και όχι σε προμήθεια υλικών.

Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως εάν ένας φορολογούμενος καταβάλει με πλαστικό χρήμα και την έκδοση των απαραίτητων φορολογικών στοιχείων (απόδειξη ή τιμολόγιο), σε υδραυλικούς, ηλεκτρολόγους, ελαιοχρωματιστές ή άλλους επαγγελματίες του κλάδου της οικοδομής τις αμοιβές τους, χωρίς το κόστος των υλικών, θα κερδίζει έκπτωση από τον φόρο του.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης πληρώνει 1.500 ευρώ σε έναν ελαιοχρωματιστή για να του βάψει το σπίτι. Η αμοιβή καταβάλλεται μέσω τραπεζικού λογαριασμού ή με χρέωση κάρτας.

Στον ιδιοκτήτη έχει βεβαιωθεί φόρος εισοδήματος 2.000 ευρώ. Από τα 1.500 ευρώ της δαπάνης, ποσοστό 40% ή 600 ευρώ θα αφαιρείται από τον φόρο περιορίζοντας έτσι την υποχρέωση του φορολογουμένου προς την Εφορία από 2.000 ευρώ στα 1.400 ευρώ.

Αν δεν προκύπτει φόρος για πληρωμή το ποσό θα συμψηφίζεται με μελλοντικές οφειλές.

Χτύπημα στην παραοικονομία

Το μέτρο αυτό κατά τους υπολογισμούς του οικονομικού επιτελείου αναμένεται πως θα συμβάλει καταλυτικά στην αποκάλυψη μαύρων συναλλαγών στις οικοδομικές δραστηριότητες, αποκαλύπτοντας φορολογητέα ύλη και αυξάνοντας τα έσοδα του Δημοσίου παρά το μεγάλο ύψος των επιστροφών φόρου.

Το υψηλό δημοσιονομικό κόστος είχε «φρενάρει» τα αρχικά σχέδια για έκπτωση φόρου στο 40% του συνόλου των δαπανών (υλικά και εργασίες) επισκευής, φέρνοντας στο προσκήνιο ένα εναλλακτικό σενάριο μείωσης του φορολογητέου εισοδήματος κατά το 40% των δαπανών επισκευής ακινήτων.

Η τελευταία αυτή επιλογή είχε κριθεί από παράγοντες της αγοράς ακινήτων ως μέτρο απολύτως αναποτελεσματικό.

Οι διατάξεις τού υπό κατάρτιση φορολογικού νομοσχεδίου αλλά και οι εκκρεμότητες της τέταρτης αξιολόγησης αναφορικά με τη ΔΕΗ, τις κρατικές εγγυήσεις, την πορεία εξόφλησης ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεων του Δημοσίου, τις αποκρατικοποιήσεις και το πρόγραμμα αξιοποίησης περιουσιακών στοιχείων του Δημοσίου αναμένεται να συζητηθούν σήμερα σε τηλεδιάσκεψη του οικονομικού επιτελείου, υπό τον Χρήστο Σταϊκούρα, με τους εκπροσώπους των θεσμών.

Παραδείγματα για αναστολή ΦΠΑ

1.  Νεόδμητο διαμέρισμα 100 τ.μ με οικοδομική άδεια το 2010 αξίας 100.000 ευρώ.

–  Σήμερα επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24%: 24.000 ευρώ.

–  Από 1.1.2020 επιβάλλεται  φόρος μεταβίβασης 3%:  3.000 ευρώ.

Όφελος για τον αγοραστή: 21.000 ευρώ.

2. Νεόδμητη μονοκατοικία 200 τμ. με οικοδομική άδεια το 2008 αξίας 300.000 ευρώ.

–  Σήμερα επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24%: 72.000 ευρώ.

– Από 1.1.2020 επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3%: 9.000 ευρώ

Όφελος για τον αγοραστή: 63.000 ευρώ

Φορο-μπόνους για επισκευή και ανακαίνιση κατοικιών

Φορολογούμενος – ελεύθερος επαγγελματίας με ετήσιο εισόδημα 20.000 ευρώ  δαπανά το 2020 για την ανακαίνιση της κατοικίας του το ποσό των 5.000 ευρώ. Από τη δαπάνη αυτή,  τα 2.000 ευρώ αφορούν στην προμήθεια των υλικών και οι 3.000 ευρώ τις εργασίες που πραγματοποίησαν ο ηλεκτρολόγος, ο υδραυλικός και ο ελαιοχρωματιστής.

Το 40% της δαπάνης για τις εργασίες δηλαδή τα 1.200 ευρώ (3.000 Χ40%) θα εκπέσουν από το φόρο εισοδήματος. Με την εφαρμογή του μέτρου ο φορολογούμενος κερδίσει φόρο 1.200 ευρώ περιορίζοντας τη φορολογική του επιβάρυνση από 3.100 ευρώ στα 1.900 ευρώ.

ΤΟ ΒΗΜΑ